КАЗАНКОВ Владимир — 29.04.2008
«Комсомолка» узнавала, как квартиранту защититься от недобросовестного хозяина. «Комсомолка» уже писала о том, как хозяину защититься от недобросовестного квартиранта (см. печатную версию газеты от 7 марта с.г.). Теперь расскажем, как квартиранту защититься от недобросовестного хозяина.
Спасибо за ремонт…
- Я выставила объявление на продажу квартиры. На прошлой неделе. Сегодня придет клиент, - так ненавязчиво хозяйка предложила освободить жилплощадь. Мы смотрели на нее круглыми ошарашенными глазами. - Вы тут, это, собирайтесь понемногу. Кстати, спасибо за ремонт…

Сердобольная хозяйка, конечно, разрешила еще пожить пару дней, но ощущение чужого в доме - одно из самых омерзительных. Особенно вечером, когда, вернувшись с работы, открываешь дверь и видишь следы от ботинок на дощатом полу. Клиент приходил…
Прошло две напряженных недели поиска квартиры. В отрыве от работы, да и от жизни тоже. В результате пришлось брать чуть ли не первый попавшийся вариант. Грянула внезапная командировка, и нужно было куда-то перевозить вещи.
Удивительно, но это был уже не первый в моей практике случай самодурства хозяев. Каждый год, а то и по два раза на год приходилось куда-то переезжать. Я искренне завидовал людям, которые живут у одних и тех же хозяев по несколько лет. Почему же мне так не везло? Что мне мешало, какая карма или какой фэн-шуй?
Оказалось, отсутствие договора.
Как мы жили без договора
- Детей не собираетесь заводить? Не надо! Котов не заводить! Шерсть потом не очистить. Лампочки менять. С бабками соседскими не ругаться, угождать бабкам. Не шуметь, - инструктирует хозяйка однокомнатной квартиры возле ст. м. «Спортивная». Жить негде - и мы согласны на все. Позже выясняется, что квартира сдавалась только на три месяца перед продажей, хотя вначале нас уверяли, что пройдут годы…
- Что так воды много льешь?! (счетчики при этом не стоят. - Прим. авт.) Обувь снимай перед входом в квартиру! Пыль вытирай три раза в день, диваны мой тряпкой - у меня астма! Ой, я случайно твое съела из холодильника… Уууу, загадила квартиру, - такие хитросклеенные бабушки известны любой девушке с опытом аренды. Снимаешь у них комнату по договоренности. Сегодня цена одна, а завтра уже увеличивается. На жалость давит, мол, я старая, несчастная.
Типичны истории, когда тетя сдает квартиру, пока племянница (основной квартиросъемщик!) в Японии и не знает о шалостях тети. Или когда хозяйка вдруг снижает сумму и надо платить уже не 250 долларов, а 180… но евро…
Договор выгодно заключать квартиранту
Договор с хозяином называется «договор найма жилого помещения в домах частного жилищного фонда граждан». Его форма утверждена Постановлением Совета министров Республики Беларусь 12.09.2006 г.№1191.
- Форма этого договора является типовой, - прокомментировала документ «Комсомолке» адвокат Екатерина БУКАТУЯ. - То есть если не оговорены прочие условия, он наделяет стороны только теми правами и обязанностями, которые прописаны в этом договоре по умолчанию.
Если указано, что договор заключен на один год и сумма оплаты составляет 250 долларов США ежемесячно, то владелец квартиры не может без обсуждения с жильцом повысить эту сумму в течение срока действия договора, а также взять и расторгнуть этот договор. Однако такие права у владельца квартиры появятся, если в договоре в прочих условиях будет прописано, при каких условиях может быть изменена цена, а также в каких случаях договор может быть расторгнут.
- Если вы решили, что внезапное повышение цены хозяином квартиры вас устраивает и вы готовы платить больше, то необходимо внести соответствующие письменные изменения в договор. Иначе доказать потом, что вы платили больше, чем указано в договоре, не удастся.
Итак, вы заключили договор, заселились и спокойно живете. И вдруг хозяева решают срочно продать эту квартиру, о чем вам незамедлительно сообщают. В этом случае хозяева не имеют права вас выселить ранее, чем пройдет три месяца (ст. 36 Жилищного кодекса). Надо заметить, что три месяца - это не неделя, за это время можно подобрать приемлемый вариант.
И, наконец, при составлении договора узнайте в ЖЭСе, все ли прописанные в квартире люди написали заявление, что они не возражают против того, чтобы вы вселялись в эту квартиру.
Как уговорить хозяина на заключение договора
По неофициальным данным, без договора сдают квартиры до 95% минчан. Нежелание оформлять отношения официально связано со страхом больших отчислений в налоговую. На самом деле, платить хозяину нужно от 35 до 70 тысяч в месяц за одну комнату в зависимости от так называемой экономико-планировочной зоны*, в которой находится дом. Поэтому задача номер один - популярно ему объяснить, что к чему.
Во-первых, хозяину с ним не страшны неприятности с государством после звонка соседей в налоговую, мол, проверьте квартирку, живут тут всякие.
Во-вторых, хозяин может расторгнуть договор в судебном порядке, если узнает, что его квартиру пересдают или в ней живет не один человек, а целая бригада.
В-третьих, сумма налога за спокойствие не такая уж и большая: в конце концов, половину налога вы можете оплачивать с хозяином. Ну а если он и после этой аргументации откажется заключать договор, стоит подумать, нужна ли вам такая квартира.
Ищем квартиру через агентство
Квартиру ищут через знакомых, с помощью публикаций в газете, расклеивая объявления, а также в агентствах. Мы использовали все способы в течение двух недель, но сработал только последний.
Первое, что должно насторожить в работе агента, - предложение сразу оплатить услуги. По мнению начальника отдела аренды одного из крупных столичных агентств недвижимости Елены НИКОЛАЕВОЙ, невозможно предоставить качественную информацию о рынке арендуемых квартир из-за того, что она меняется чуть ли не ежечасно. Поэтому фирмы, хорошо зарекомендовавшие себя на рынке, работают по факту заселения.
Что касается оплаты услуг риэлтера по поиску квартиры, то с 1 апреля они фактически повысились. И если еще в марте можно было найти квартиру, заплатив агенту 300 000 (а, если повезет, и меньше), то теперь придется выложить как минимум 10 базовых величин (1 БВ - 35 тысяч рублей). Дело в том, что Постановление Совета министров Республики Беларусь от 14 марта 2008 г. №386 предусмотрело алгоритм работы агентов и оплату каждого их действия. Получил от риэлтера письменную информации о сдаваемых квартирах - заплати пять БВ, агент выехал с тобой на осмотр квартиры - заплати еще пять БВ (оплатить нужно после подписания договора и акта выполненных работ, смошенничать не получится - агентство в спорной ситуации подаст в суд. - Прим. авт.).
Может возникнуть вопрос: если мне не понравился предлагаемый агентом вариант, и я хочу посмотреть что-нибудь еще, должен ли я снова заплатить пять БВ?
- Нормальные агентства в этом случае, как правило, идут навстречу клиенту. Из опыта скажу: практически все наши клиенты с момента работы по новым правилам заселялись с первого раза. Главное, в заявке максимально полно описать требуемую квартиру: район, этаж, наличие балкона и так далее, - говорит Елена Николаева.
Советы бывалого: как быстро и грамотно заключить договор

1. Обзвонить несколько агентств, остановиться на тех, где вам доброжелательно ответят.
2. Оставить свою заявку можно по телефону.
3. Ждать звонка риэлтера с предложением подъехать и посмотреть квартиру с агентом. Когда позвонит, узнать улицу и номер дома, по которому находится квартира. Уточнить, сколько в ней комнат. Назначить встречу в удобное для себя время. Не затягивать встречу, квартиру может снять другой.
4. Узнать экономико-планировочную зону, в которой находится квартира. В Минске их пять. Если дом находится в первой зоне, хозяину нужно заплатить две БВ налога за комнату, вторая зона - 1,5 БВ, 3,4,5 - одна БВ. Информацию об экономико-планировочной зоне можно получить в районной инспекции МНС в отделе по контролю над налогообложением физлиц или самостоятельно по специальной карте зон.
5. Уточнить адрес налоговой и узнать, как к ней подъехать, время работы.
6. По справке узнать номер ЖЭСА или ЖРЭО, к которому относится данный дом. Уточнить адрес и узнать, как к ЖЭСу подъехать, время его работы, узнать, куда подходить с хозяином квартиры для заполнения договора. Обычно это расчетно-кассовый центр.
7. Скачать образец договора с нашего сайта, распечатать в четырех экземплярах (себе и хозяину, в ЖЭС и налоговую).
8. Посмотреть квартиру. Если понравилась, спросить, сколько человек прописано, кто основной квартиросъемщик. Объяснить хозяину преимущества договора.
9. Сходить с ним в ЖЭС (пусть он возьмет паспорт), заключить договор, если прописано несколько человек, пусть подъедут и напишут заявления, что не против вашего вселения.
10. Съездить с хозяином в налоговую.
11. Рассчитаться с агентом.

*Деление на экономико-планировочные зоны не совпадает с делением на районы города. Зоны отличаются, главным образом, наличием/отсутствием инженерных коммуникаций и приближенностью/удаленностью от центра города.
Смотрите также
Черный и белый списки аттестованных в РБ риэлтеров (пофамильный) – 90 Кб.
Список риэлтерских организаций, имеющих лицензии на осуществление риэлтерской деятельности в Республике Беларусь (на 28.03.2008 г.) – 40 Кб.
Договор найма жилого помещения в домах частного жилищного фонда граждан (образец) - 4,3 Кб.
Карта экономико-планировочных зон Минска с указанием улиц и номеров домов (скачать в отличном качестве – 36,8 Mб), (скачать в среднем качестве - 8,5 Mб). Карта утверждена решением Минского городского исполнительного комитета №156 от 01.02.2007
Список налоговых Минска